本文来源：时代周报 作者：忻奇琪

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近期，上海中远两湾城小区因业委会起诉前物业公司获赔的消息，火上热搜。

2月6日，上海中远两湾城业委会发布公告称，过去2年，在专业律师团队和会计事务所的协助下，业委会代表小区居民，全面审计了小区过去20年账目，倒查了小区多年以来的维修资金、水电费以及相关停车费数据，最终获得有利证据。上海普陀区人民法院合议庭经过多轮庭审，判决小区前物业公司——上海中远物业发展有限公司（下称“中远物业”），返还全体业主4000万元。

2月8日，中远两湾城第三届业委会主任韩先生向媒体表示，由于小区业主对物业管理不满，第二届业委会对物业公司监督不力，新业委会成立后，决定对选聘物业公司进行全面审计，期间因为原物业公司不配合，因此进入到诉讼程序。业委会举证以后，提出诉讼赔偿，法院最终支持了业委会的诉求。

赔偿款或执行不到位

2月9日，一名接近上海中远两湾城业委会和中远物业的知情人士李业（化名）向时代周报记者透露，诉讼成功对业主来说肯定是好事，在新物业公司竞标成功后，小区物业费在财务上更加规范。但法院判决中远物业的4000万元赔偿，很可能执行不到位，中远物业已做好破产清算准备。

中远物业成立于成立于2000年，企业注册资本1000万元，人员规模小于50人，参保人数为31。

时代周报记者查询天眼查数据获悉，中远物业风险总量达到了794项。近年来，中远物业共有10次因未按时履行法律义务而被法院强制执行。截至目前，中远物业被执行总金额达53.45万元。在当前228条法律诉讼中，中远物业身为被告方，涉及案件金额为242.96万元。

2月10日上午，时代周报记者致电中远物业，一名对方工作人员表示，相关案件目前由委托律师进行处理。对于是否会提起上诉，该工作人员并未予以明确回答。此外，针对知情人士透露的“破产清算”一事，该名工作人员表示暂不清楚。

上海市尚法律师事务所房地产部主任律师唐震东和上海市光明律师事务所律师付永生均认为，该案中的诉讼请求及其对应的判决项有待进一步规范。

唐震东分析指出，本案中判决中远物业向业主委员会返还公共收益，相关诉讼请求与判决内容与法律规定不符，给被告翻案留下了漏洞。业委会不是共有部分的所有权人，也就不是公共部分的收益权人。若业委会成为财产主体，不符合客观事实与法律规定。

唐震东表示，根据《民法典》第二百四十条、第二百七十一条，业主作为小区共有部分的共同所有权人，依法对共有部分享有占有、使用、收益的权利。而共有部分产生的收益作为公共收益，是以后对小区进行维修、改造翻新的重要资金来源和资金保障。

“本案提示业主们应当依法、理性、专业、积极参与小区共有部分的确权等合法维权活动，让共有部分及其收益回归真正权利人手中，这种物归其主其实也符合公平正义以及《民法典》第二百零七条关于物权平等保护的法律制度要求。”付永生表示。

判决书节选

物业行业迈入竞争品质服务时代

早在2021年2月，中远两湾城的新物业公司——万科物业已完成竞标，正式进驻该小区。

在李业提供的万科物业服务公司物业服务合同资料中，记者看到，目前该小区的高层住宅的物业费则仍为1.75元/月/㎡，商业用房物业费为3.80元/月/㎡，服务合同为期3年，从2021年2月1日起至2024年1月31日止。期满后，如果业主大会没有作出续聘或另聘物业服务企业决定，万科物业将按照该合同继续提供服务。

不过对一个有着96栋居民楼、累计近12000户、住户达60000名的超大型小区来说，不管由哪家物业公司负责物业管理，都面临着不小的考验。

图源：图虫创意

2月9日，亿翰智库物业研究总监李艳杰向时代周报记者表示，大体量小区物业管理过程中，在停车、社区安全、卫生管理等方面都存在着众多难管理的点。比如社区人员多，安全管理难度大；服务及管理决策难度大，业主意见多，难以形成统一意见等问题。

“此次案例中，业委会索赔物业费成功。对整个物业行业来说，物业企业应该要认识到业委会的话语权在提升，只有好品质才能换取项目服务机会。其次，公共收益的分摊被提到了重要地位。此外，物业公司还要加强对项目公司的管理与监督，尽量避免重大负面舆情出现，损伤公司服务品牌。” 李艳杰进一步表示。

据时代周报记者了解，万科物业进驻该小区后，分别派出绿化、维修、土建专家，对中远两湾城在物业管理中存在的问题进行了全把脉，针对小区电力系统、电梯系统、消防系统等老大难问题梳理了一份长达400余页的评估报告。

李艳杰表示，如今，物业行业确实需要更多的专业且居于高服务品质的物业企业，这也是当前物业行业积极践行的重要发展方向。值得注意的是，能提供品质服务的公司不一定只有大公司，也有不少地方性的品质物企在影响着当地服务质量。

在多位业内人士看来，“阳光透明”已经成为建立物业与业主间信任的基础，目前整个行业的优胜劣汰已经开始，专业的物业公司应多倡议行业新风，通过制定更加明晰的管理规约才是破题之道。

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