羊城晚报全媒体记者 杭莹 莫谨榕

(资料图片仅供参考)

日前，广东省发展改革委发布《广东省基础设施REITs试点申报辅导手册》，其中提到广州地铁3号线参与REITs（不动产投资信托基金）项目已取得行政主管部门出具的无异议函。根据安排，当期不动产评估值约50亿元，预计首年和次年现金分派率不低于5%。这意味着，这条长期位居广州地铁客流量榜首、被戏称为“宇宙最堵3号线”的线路将有望通过基础设施REITs实现上市。

记者梳理发现，自2021年6月21日首批9只公募REITs上市以来，基础设施REITs在沪深交易所上市运行已有2年。目前，国内尚无城市轨道交通REITs项目发行。广州地铁3号线基础设施REIT项目如顺利发行上市，将给基础设施REITs带来新品种。

首两年现金分派率或不低于5%

3号线是广州地铁客流量最大的线路，收益较好，发行基金可盘活存量资产、拓宽融资渠道，募集资金主要投向广州市新建地铁项目，研究跨行业使用。

记者了解到，目前，广州地铁3号线已取得行政主管部门出具的《关于广州地铁集团有限公司参与基础设施REITs项目的无异议函》，同意将广州市轨道交通3号线涉及划拨用地使用权转让至项目公司名下，对广州地铁3号线基础设施REIT项目以土地使用权人（即项目公司）100%股权转让方式参与基础设施REITs项目无异议。

广州地铁3号线基础设施REIT项目底层资产为3号线主线范围内独立建设管理的资产，具体包括项目范围内权属清晰的不动产(即隧道、车站)、面向乘客提供服务的设施设备资产等。当期不动产评估值约50亿元，预计首年和次年现金分派率不低于5%。

事实上，城市轨道交通项目一般公益属性较强，为满足发行基础设施REITs要求，可选择年客流量或日均客流量较大的城轨线路作为入池资产，尽量减少政府补贴、可行性缺口补助在营业收入中占比。

广东省发改委曾在2022年12月5日发出“广东省关于加快开展基础设施领域REITs试点工作实施意见的通知”，提出15条具体意见，对全省推进REITs作出部署。

广州地铁3号线(含3北线)是白领商务客流最集中的线路，拥有8个换乘站，贯穿城市中轴繁华商圈，消费力庞大。数据显示，广州地铁3号线单日客运量长期位居广州地铁首位。由于广州地铁3号线途经白云机场、广州东站、天河客运站、珠江新城、华师、广州塔、汉溪长隆等重要站点，不仅连接了重要的交通枢纽，还连通了旅游打卡地、知名高校等人流聚集地。在这一背景下，3号线每天早晚高峰时间，站台、车厢处处挤满了乘客，通行场面相当壮观，一度被网友们戏称为“宇宙最忙、最堵3号线”。

值得注意的是，REITs项目的申报需要得到国家相关部委批复。省发改委表示，将进一步加强与国家发改委的对接，指导服务全省各基础设施REITs参与方，高质量推进基础设施REITs项目储备申报工作。

对于本次3号线基础设施REIT项目，有关机构内部人士表示，由于地铁运营相当复杂，仍有细节在商榷中。待相关细节确认后，广州地铁3号线基础设施REITs有望正式提请申报。

公募REITs上市两年资产更丰富

6月16日，首批四单基础设施公募REITs扩募项目在沪深交易所上市，标志着REITs扩募机制全面落地。从2020年4月基础设施REITs试点正式启动，到2021年6月，首批9只公募REITs正式上市，再到如今REITs扩募项目上市，在基础设施REITs沪深交易所上市运行步入两周年之际，公募REITs市场形成了首发与扩募并进的新格局。

两年来，我国公募REITs市场稳步壮大。羊城晚报记者统计发现，截至6月20日，沪深两市共有27只公募REITs上市发行，募集资金规模达910亿元。项目资产类型也日渐丰富，记者梳理发现，目前国内公募REITs的资产类型涵盖产业园区、保障性租赁住房、高速公路、能源基础设施、仓储物流等领域。

以与广东相关的资产为例，就有投资广州至河源高速公路广州段项目的平安广州广河REIT，投资深圳能源东部电厂(一期)的鹏华深圳能源REIT，投资保利香槟苑、凤凰公馆、安居百泉阁、安居锦园等保障性租赁住房的红土深圳安居REIT等等。尤其是产业园区REITs扩容最快，目前27只REITs中有8只与产业园区相关。日前易方达广州开发区高新产园REIT提交交易所审核，底层资产为广州开发区的创新基地、创新大厦园区和创意大厦园区。

记者注意到，目前国内尚无城市轨道交通REITs项目发行。因此，若广州地铁3号线基础设施REIT项目顺利发行，将给基础设施REITs带来新品种。

年内REITs分红达26.56亿元

那么，作为普通投资者，可以如何参与REITs投资呢？目前，公募REITs采取封闭式运作，不开放申购与赎回。投资者参与REITs主要有两条路径，一是在募集期内认购基金份额。二是待REITs上市后在二级市场交易基金份额。因此，公募REITs的投资价值主要包括分红和二级市场价差。

整体来看，今年REITs二级市场并不尽如人意。自2月中旬以来中证REITs（收盘）指数便持续下跌，截至6月20日REITs指数年内已累计下跌18.06%。其中4月份单月累计下跌7.18%，5月份累计下跌5.30%，6月至今累计下跌4.06%。同期REITs表现弱于股债市场，表现出二级市场对公募REITs定价仍有疑问。

不过，也有业内人士分析，REITs机构投资者占比高，投资者结构仍偏重于中长期配置，长期投资者相对更看重REITs的分红。据记者统计发现，今年内已有21只REITs进行分红，共分红25次，分红总额26.56亿元。其中，鹏华深圳能源REIT、国金中国铁建REIT出手最为阔绰，分别发出4.36亿元和3.86亿元“大红包”，浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT也积极派现，分别分红3.15亿元和2.62亿元。

名词解释

REITs是什么？

REITs，即“不动产投资信托基金”，是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。日常所见的写字楼、购物中心、高速公路、产业园区等都属于不动产的范畴，甚至其范围还可拓展至交通、能源、零售、医疗等领域。REITs不仅可以帮助企业快速回笼资金，盘活存量资产，对投资者而言还有参与门槛低、分红比例高等优势。

公募REITs现状

截至6月20日，沪深两市共有27只公募REITs上市发行，募集资金规模达910亿元。

目前公募REITs项目主要资产类型

涵盖产业园区、保障性租赁住房、高速公路、能源基础设施、仓储物流等领域。

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