2022年对房地产而言，可谓“大浪淘沙”。但信奉“长期主义”、以产品力见长的“杭州一哥”滨江集团（002244.SZ）销售排名却逆势创历史新高。在行业艰难的背景下，滨江集团凭借稳健的财务运营、重点城市的布局以及积极的推盘去化，表现出了强劲的抗周期韧性。

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4月28日晚间，滨江集团披露2022年年度报告，再次交出一份“抢眼”的成绩单。

年报显示，过去一年，滨江集团实现营业收入415.02亿元，同比增长9.28%；实现归属于上市公司股东的净利润37.41亿元，同比增长23.57%。公司经营活动产生的现金流量净额为52.14亿元，较上一年度增加521.1%；基本每股收益为1.2元；平均净资产收益率ROE为16.94%。

在业绩增长的同时，滨江集团资产规模持续扩大。截至报告期末，公司总资产2761.76亿元、归属于上市公司股东的净资产235.35亿元，分别较上年同期增长30.44%和14.36%，财务状况良好；公司尚未结算的预收房款为1303.16亿元，较年初增长39.32%，预收款的持续增厚，为未来业绩提供充分保障。

同日，滨江集团发布2023年一季度业绩公告称，公司一季度营业收入约100.86亿元，同比增加63.13%；归属于上市公司股东的净利润约5.6亿元，同比增加145.89%；基本每股收益0.18元，同比增加157.14%。截至2023年3月31日，滨江集团总资产为2989.82亿元，同比增加8.26%；归属于上市公司股东的所有者权益240.9亿元，同比增加2.36%。

在点评滨江集团业绩时，申银万国证券研报表示“22年业绩同比+24%，符合预期；23Q1业绩同比+146%，大超市场预期”；中金公司也发布评级报告称，维持滨江集团“跑赢行业”评级；华泰证券、申万宏源证券则纷纷发布评级报告称，维持滨江集团“买入”评级；平安证券亦发布评级报告称，维持滨江集团“推荐”评级。

值得一提的是，滨江集团出色的业绩表现，不出意外地在二级市场上受到投资者的青睐。2022年，滨江集团股价创下新高12.96元/股；2023年一季报显示，一季度1只国家队、一季度1只社保基金现身滨江集团前十大流通股东，同时北上资金增持。

具体来看，中央汇金资产管理有限责任公司持股数量为2845.06万股，与上季度持平；全国社保基金一一六组合新进2528.64万股。此外，香港中央结算有限公司（陆股通）、中国工商银行股份有限公司-景顺长城中国回报灵活配置混合型证券投资基金分别增持783.91万股、418.60万股，增持后持股数量分别为8301.16万股、4192.78万股。

多个维度表现优异，核心竞争优势突出

中指研究院、克尔瑞研究中心等机构数据显示，2022年房企销售业绩明显下行，全国百强房企销售业绩同比下降超40%，其中近9成百强房企累计业绩负增长，与之相对应的便是千亿房企数量减少至仅20家。

滨江集团是去年为数不多且出色完成年度销售目标的房企之一，公司销售、产品、财务等多个维度均表现优异，展现出企业稳中有进的良好发展势头。且公司经营持续表现安全、稳健，有息负债控制合理，“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。

自1996年滨江集团成立以来，公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营，致力于成为一家具有自身独特优势的专业房地产开发企业，商品住宅的开发和建设是目前最主要的经营业务。

在销售方面，2022年滨江集团全年实现销售额1539亿元，位列克而瑞行业销售排名第13位，较2021年提升9位，行业地位和影响力进一步提升，并连续多年荣获杭州房企销售冠军。报告期内，公司抓销售促回款，全年权益销售现金回笼约690亿元，较2021年略有增加，资金回笼保持稳健态势。

在土地储备方面，去年滨江集团新增土地储备项目41个，其中宁波1个、金华2个、杭州38个，进一步巩固杭州市场份额。报告期内新增项目土地面积合计197万平方米，新增项目计容建筑面积合计473万平方米，权益土地款374亿元，新增土储货值权益比例55%。

截至2022年末，公司土地储备中杭州占65%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等经济基础扎实的二三线城市占比20%，浙江省外占比15%。优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。

此外，在租赁业务方面，截至报告期末，公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约32.7万平方米，报告期内实现租金收入3.31亿元。公司投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值69.46亿元。养老业务方面，报告期内，公司旗下养老公司正式成立，并成立了高品质康养服务品牌——“滨江和家”，目前首个社区嵌入式精品养护机构——和家·御虹府长者之家已在试运营。

值得一提的是，滨江集团一直坚持稳健经营，保持合理有息负债水平。

截至报告期末，公司有息负债规模535.45亿元，其中银行贷款占比80.37%，直接融资占比19.63%，债务结构清晰。扣除预收款后的资产负债率为60.67%，净负债率为55.42%。债务期限构成上，短期债务为146亿元，占比仅为27.27%，低于期末货币资金（243.28亿元），现金短债比为1.67倍，可有效覆盖短期债务。

与此同时，公司近年来综合融资成本不断下降，具体为：2017年6%、2018年5.8%、2019年5.6%、2020年5.2%、2021年4.9%，截至报告期末公司平均融资成本为4.6%，较上年末下降0.3个百分点。业内人士认为，融资成本持续下降，充分反映了市场对滨江优秀的资产价值、强大的经营能力和优质的公司信誉的高度认可。

此外，公司授信储备充裕。截至2022年末，滨江集团共获银行授信总额度1183.33亿元，较上年末增加42%；授信额度已使用509.07亿元，剩余可用674.26亿元，占总额度的57%。直接融资可用额度上，截至报告期末已获批尚未发行的公司债额度22.52亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度25.3亿元、中票额度17.6亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。

上半年预计交付主要项目超10个，全年销售目标是行业销售额的1%

“未来，我们要继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成‘拳头’的优势产品，高质量并且稳健发展。”日前，滨江集团在接受光大保德信基金、东吴证券、中金资管等71家机构投资者调研时如是说。

对于2023年的经营计划，滨江集团在年报中表示，销售目标上要占全国商品房销售额的1%，确保全国排名前20名，争取15名；土地储备方面，继续保持三省一市战略布局，继续在优质城市、优质地段、优质产品上发挥优势，投资金额控制在300亿元，权益回款的50%以内；城市上除杭州外，重点考虑上海、南京、苏州、宁波、深圳、广州等；融资方面，资金上继续保持稳健，权益有息负债规模控制在470亿元以内，并且直接融资规模控制在20%以内，融资利率继续下行，确保下降0.1%，争取下降0.2%及以上。

滨江集团强调，人员精干高效和稳定是其核心优势。截至2022年末，该公司房地产板块员工1126人，管理项目120余个，平均每个项目10人，按2022年全年1539亿元销售额计算，人均销售额1.37亿元。

滨江集团称，2023年，公司将继续推进实施“1+5”的发展战略，“1”指房地产主业，坚持把房地产主业做精、做优、做强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模比例；“5”指的是同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。

在谈到集团三十周岁后的发展时，滨江集团董事长戚金兴曾表示，“未来5-10年是滨江最好的时期，也是我本人综合能力最强的时期，一方面我们要做好企业，另一方面要培养好团队，带好接班人。”

他还强调：“滨江永远在长征路上。”

据了解，截至今年4月，滨江集团已通过招拍挂和合作开发，共获得9宗地块，其中8宗位于杭州，一宗位于金华，新增货值超200亿元。在杭州，前四月滨江集团权益拿地金额达到 66.2亿元。这也是今年以来滨江集团在浙江累计拿地额首次占据榜首。

根据规划，滨江集团2023年上半年预计交付的主要项目有御滨府、春语蓝庭、平湖君品、苏州湖西映月、秦望府、沁语晓庭、博语华庭、滨耀城、宁波滨涛府、湖州春翠里等。

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