今年2月份，万科董事会郁亮在万科集团2022年会上直言房地产行业进入了“黑铁时代”，并做出十分严峻的判断：“今年是背水一战的一年，就是要么死，要么活，没有中间状态。”

没想到一个多月过后，郁亮一语成谶。

3月30日，万科企业股份有限公司（000002.SZ，以下简称“万科”）发布2021年年度报告。3月31日上午，万科举行2021年年报业绩说明会。业绩发布会伊始，就归母净利润下跌超四成一事，郁亮向52万名万科股东“致歉”，坦言2021年业绩表现不好，让股东失望了。

当然，除了诚恳表达歉意，万科董事会郁亮也向投资者表达了万科实现企稳回升的决心和底气。

收入增长、净利润下降

3月30日晚间，万科发布2021年全年业绩报告。业绩报告显示，2021年，万科实现营业收入4528亿元，同比增长8%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。这是万科继1995年、2008年后出现的上市31年以来第三次净利润下滑。

从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。其中，毛利率下降是财务层面的主要影响因子，2021年万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点。扣除营业税金及附加后的整体毛利率从2020年的22.8%下降5.6个百分点至17.2%，其中主要受到近年来结算项目地价占售价比上升的影响，开发业务毛利率下降至23.0%，扣除营业税金及附加后的结算毛利率从2020年的24.0%下降至17.8%，结算毛利总额也从905.7亿元下降到717.0亿元，同比减少了188.7亿元。

2021年，万科的投资收益为66.1亿元，受按权益法确认的联项目收益减少以及处置子公司的收益减少影响，较2020年135.1亿元的高位水平减少了69.0亿元。其中，按权益法确认的投资收益减少，主要是由于联合营项目毛利率下降及投资其他业务的收益减少。

3月31日，万科举行线上业绩发布会。郁亮在业绩发布会开始之前花费将近20分钟的时间向全体股东检讨、解释业绩表现不佳的原因。

郁亮将万科净利润下滑归因于两个方面，一个是管理的离散度高，表现在项目操盘能力分化、少数项目投资失误上。另一个方面的原因则是多赛道探索成本高。他承认，多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，对过往业绩产生影响。

经营、服务类业务持续向好

郁亮表示：“2021年可能就是开发业务的天花板，所以过去八年来，我们围绕不动产综合发展与运营服务做布局与安排，增量变少时，存量机会越来越多，经营服务空间越来越大，这是我们看好的最重要原因之一。”

“时间再放长一些，经营服务类业务收入贡献也不会小。”此次业绩会上，郁亮用的篇幅来阐述经营服务类业务的价值。郁亮称，目前住宅开发业务趋缓，因为已经到了天花板，而经营服务类业务具有较好的前景，因为发展空间很大，每一个都能孵化出很大的业务。开发业务和经营服务类业务发展空间不一样，当前外部环境下，市场对于空间大的业务会更加看好。而两者增长方式也不一样，开发业务需要每年清零，而经营业务是滚雪球式发展。抗风险能力方面，二者也不是一个量级。

据统计，其物业收入过去十年复合增速超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，印力近五年为20%，2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿元。同时，上述业务NOI率都表现出了良好势头，物流稳定期项目NOI率达到6.5%，其中冷链超过7%，公寓业务2019年后获取的项目超过6%，印力近两年的重要新开业项目，首个完整年超过6%。

在业绩发布会上，被问到如何衡量经营服务是否成功时，郁亮表示能不能上市是判断标准。“孩子长大成人了，父母就应该鼓励孩子分家，未来希望公司每个业务都能成为有出息的儿子。”郁亮坦言，之前探索这些业务的学费已经交完了，未来这些业务会迎来一个发展的春天。

地产分析师严跃进表示，房地产行业的规模已基本稳定，当下房企探索的方向趋于多元。要理性去选择赛道，这将一定程度上决定未来房企分化格局，毕竟第二增长曲线，是房企未来新的利润增长点。

经过八年的探索和布局，万科非开发业务迎来高速发展阶段。万科旗下万物云成为行业率先覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司，2021年其收入首次超过200亿元，同比增长32%；万科旗下冷链仓储，近三年收入复合增速52%，其中2021年收入32亿元，同比增长69%。

郁亮表示，经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，符合投资收益标准的资产却不多，形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资，也为经营类资产提供了很好的资产增值变现出路。

不难看出，即使坦承在业务的多赛道同时探索，付出了比预想更大的成本，甚至对过往业绩产生了影响，但郁亮仍然对这些赛道保持乐观。在郁亮看来，未来，经营服务类业务发展空间巨大，将为万科创造不菲的贡献。

每个人都要“上前线”干活

向投资者详细阐释了万科“企稳回升”的信心来源后，郁亮表示，任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。

过去一年，万科方面也传来几轮组织和人事调整。

2021年6月，万科在其内部转型发展通气会上宣布，全面加速“开发经营服务并重”转型，将启动一系列组织和人事安排。将原有的五个区域调整为七个，另一方面，万科研究与开发专业公会改组为开发经营中心，由张海担任负责人。2021年12月，万科内部发文进行上海区域人事调整。

万科方面指出，行业正面临巨大的挑战，需要充分发挥优势，助力公司在管理红利时代健康稳健发展。一方面要在组织上加强“一盘棋”建设，全面提升开发业务的联合作战优势；另一方面也要把打胜仗的将领放到更重要的事业舞台，以激发团队斗志，打更多硬仗胜仗。

郁亮透露，万科去年已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线，董事长和总裁也不例外。

据了解，郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面关键问题，总裁祝九胜现在兼任长租公寓事业的第一负责人，他不仅要对整个集团经营任务负责，也要对长租公寓业务负全部的经营管理责任。

推出历史最高分红率和回购计划

为提振市场信心，万科还随年报一起抛出大额回购方案。计划在未来三个月内择机回购部分A股股份，回购金额为20亿至25亿元，回购价格不超过18.27元/股。据此测算，万科计划回购股份数约1.09亿股至1.37亿股。

与此同时，万科也加大了今年的分红力度。分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，基于当前的股价，股息率约5.1%。

50%的分红比例会持续下去吗？万科董秘朱旭回应称，今年董事会把分红比例特别提高到了50%，之前一直是35%，主要的考虑也是因为今年权益净利润下降了45%，为了能够使股东的分红比例下降得到缓解。“未来公司会把股息分红的比例稳定在35%-40%之间。”

随着万科业绩的“探底”，3月30日万科股价随板块一起，强势反弹超8%。

截至3月31日收盘，万科股价微涨，最终收盘于19.15元，这距其2021年3月2日的32.72元高点仍下跌超40%。

综合自北京商报、银柿、央视、上海证券报、东方财富网等

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