21日，网上突然传出“广州二手房贷可以不用参考指导价”的消息，震惊市场。

但真相是：部分小区房产的成交价已经低于指导价了，指导价自然也就无效了。但高于指导价的房源，还是要根据指导价来评估，这一点是不能松的。

爆出这样的大“瓜”，背后是二手房市场真的“冷”了。

就在几天前，国家统计局发布了《2021年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据，在二手房方面，仅赣州、三亚、海口、大连4城环比上涨，64城下跌，2城持平。

这是7年来，楼市首次出现新房、二手房全面普跌现象。为此，多城陆续出台限跌令，据不完全统计，全国已经有21城发布了“限跌令”。

当下，房产中介的朋友圈打着“房东挥泪”、“降价抛售”旗号的房源早已司空见惯。

市场下行，重庆的二手房具体表现如何呢？

（资料图片，君生/摄）

挂牌量不断攀升挂牌均价小幅下降

与持续下行的市场行情相对应的，是重庆近年来不断攀升的二手房挂牌量。

在贝壳找房上，2019年3月，重庆二手房挂牌数量接近6万套，7月突破10万套，10月突破12万套；到2020年4月，这一数据已达14万余套，11月份超过17万套；2021年7月14万套，8月15万套，10月达到16万套。

（来源：山城数据公众号）

从上面这个重庆二手房的挂牌房源数来看，从2021年6月到11月，挂牌量呈上升趋势，11月突破16万套。

截止11月23日，重庆在贝壳找房挂牌的二手房共计16.89万套，其中满2年房源仅有2.49万套，满5年房源也不过2.34万套。

值得注意的是，上面的数据只是一家平台的挂牌数据，可以推想，加上其他平台的挂牌量，数字应该比16万套还要高。

“重庆二手房挂牌量一直以量大著称，尤其是与一线城市相比，但考虑到重庆自身的情况，这一挂牌量仍处合理范围。一方面由于挂牌量中涵盖有区县的挂牌房源；另一方面也源于重庆新房的高量成交。”中指研究院重庆分院研究主管戴小红分析表示。

从挂牌均价来看，6月挂牌价一路上扬，到8月底达到顶峰。进入9月挂牌价出现下滑趋势，10月底到达低位，11月出现上扬趋势。这也基本契合重庆楼市的热度走势。

成交量持续走低哪些卖得最好？

如此居高不下的挂牌量，成交量如何呢？

从重庆锐理数据发布的《2021年10月重庆中心城区二手房市场研究报告》来看，可以发现，自2020年5月份开始，重庆二手房的成交量基本都在1万+套，2021年5月份最高达到了17287套。然而，今年进入9月份，二手房成交明显下滑，9、10月份单月成交都低于1万套，分别为8796套、7583套。

从成交来分析的话，哪些二手房又更好卖呢？

从区域来看，渝北区二手房供销量稳居首位，挂牌54032套，成交2197套，成交占比29%，沙坪坝区、江北区紧随其后，分别占比15%、13%。

从成交量来看，10月大学城二手房成交持续领先，成交436套，其次为观音桥及龙头寺板块，分别成交380套、354套。

从价格来看，江北嘴价格领跑，受融景城、龙湖春森彼岸等项目成交影响，北碚老城受老项目成交影响，价格垫底，不足8000元/㎡。

从成交结构来看，2021年10月，二手房成交面积段主要集中在70-120㎡，占比53%。总价段60-150万，占比67%，以两房、三房为主，分别占比37%、38%。

可见，刚需和刚改依然是现阶段二手房的主要需求。

从成交套数来看，10月卖得最好的十个二手盘是富力城、鲁能星城、融创万达文化旅游城、融汇半岛、融汇国际温泉城、国际社区、恒大山水城、上品拾陆、保利爱尚里、保利观澜。

其中，大学城板块的富力城卖得最好，10月份成交了82套，成交均价建面9726元/㎡。其次是位于龙头寺的鲁能星城，成交了50套，成交均价建面14600元/㎡。

二手房现回暖趋势最难的时候已经过了？

宋知是一位从业超5年的房产经纪人，他认为，二手房市场已经有回暖迹象了。

“上周末两天，我们门店的二手房成交量已经超越了国庆7天的总成交量。”宋知告诉记者，经历了10月份最艰难的时刻，重庆的二手房即将看到希望了。11月以来，二手房的带看量明显提升，但是和今年5月份相比，还是有很明显的差距。

在他看来，第三次土拍大多为核心优质地块，届时会在一定程度上，促进房地产市场的热度。二手房也会跟着迎来一小波回暖。

无独有偶，重庆资深二手房观察人士明龙也感觉到二手房市场的略有好转。

（资料图片，君生/摄）

首先，进入11月，带看量明显多起来了，特别是从上个星期开始，逐渐好转了。从上周重庆疫情防控调整为全域低风险，或有一定的关系。

其次，现阶段的放款周期大多维持在3个月。之前挤压的一些贷款逐渐消化，大家便有了机会以房换房。

最后，虽然并没有出现大规模的抛售潮，但业主对市场的预期降了，一些缺钱的业主，在房源的价格管控上就开始松动了，这就更容易促进成交。

从贝壳研究院统计的调价房源占比来看，业主对于市场预期持续缓解，涨价房源从今年5月份的近60%降到了最近的约13%。

如今，随着大政策环境的放松、金融端管控的减压、竞拍规则的放宽，一系列善意的信号接踵而至，房地产的风向或许真的要变了。

特别是接下来的土拍热度，碰撞上企业年末大促销，或将迎来新一波热潮。对刚需而言，遇到合适的就不要再犹豫了。

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