整个“金九银十”，武汉楼市成色明显不足。虽然市场促销力度增大，但成交量却没有同步增长。中指研究院监测显示，7-10月，武汉新开盘项目去化率创下了武汉楼市近五年的最低值。业内人士分析认为，短期市场形势依旧严峻，以价换量、加速回款仍是房企当前的第一要务。
金九银十新房成交量下滑
来自武汉市房地产市场管理中心的数据显示，该市新房销量有所下滑，中小户型销量占比超六成;二手房市场热度下降，交易量持续回落。10月，新建住房销售面积为131.6万平方米，销售套数11689套，环比减少19.4%。而在9月，商品住房销售有14503套，这意味10月住房销售比9月减少了近3000套。
据了解，武汉目前以特价房、工低房、周年庆名义，促销回款项目众多。中指研究院统计，进入第四季度，促销区域和项目有所扩大，涉及该市60个以上项目，包括保利、万科、中海、融创、绿地、华侨城、禹州等20家以上品牌企业，一般推出少量房源，以9折至95折比较普遍，一些远城区项目特价可到8折左右水平。
尽管促销力度不减，但武汉楼市整体表现一般，9月、10月共计成交26192套，面积302万平方米，较去年9月-10月下降35.6%和34.2%，成色明显不足。前10个月，武汉住房成交15.91万套，面积1844.5万平方米，较去年同期上涨23.4%、26.1%，但与2019年同期相比，依然下滑5.52%和2.1%。
项目去化率创近五年最低值
由于下半年上市供应集中释放，导致整体去化走低。中指研究院监测显示，2021年上半年新开盘去化率50%。7-10月，去化率分别为40%、28%、27%、29%，创下了武汉楼市近五年的最低值。楼市分化状态明显，武昌滨江、汉口滨江高端楼盘去化率一般可以达6成以上，超过一般的刚需楼盘去化率。
克而瑞数据监测显示，10月20日至23日，武汉市有9盘推售，综合开盘去化率24%;其中中心城区共6盘推售，整体去化率维持3成上下，远城区3盘推售，整体去化率仅达1成。东西湖吴家山某楼盘，于10月20日平推12#高层，76-108㎡的两房、三房户型共计132套，整体均价14633元/㎡(含2500精装)，截至开盘当天，成交10套，整体去化率8%。
10月28日至31日，武汉市有12盘推售，综合开盘去化率31%。10月28日，光谷再度展开集中开盘活动，共3盘参与，2新盘入市，均位于花山，均为偏改善型小高层产品，但现阶段板块仍以刚需客户为主，对高总价改善产品价格承受力较弱;且竞品同时加推小高层，同质化竞争严重导致客户分流，导致本次去化一般。而位于江岸二七滨江的华润瑞府，于10月31日首开5#超高层120-183㎡二三房、7#高层220-223㎡四房，合计311套，此次仅推售204套，含5000元精装，截至开盘当日去化137套，首日去化率67%。
土地市场房企拿地更谨慎
楼市的下行，也让房企在拿地时更加谨慎。
上个月，武汉市第二批集中供地结束，共推出房地产用地51宗，累计成交40宗，总面积245.94公顷，规划建筑面积576.78万平方米，成交总金额347.79亿元;另有3宗土地流拍，8宗土地撤牌。
中指研究院华中市场研究中心主任李国政表示，下半年以来，由于“三道红线”持续高压，房地产行业资金链紧张，房企拿地更加谨慎。加上武汉几宗热点地块纷纷撤牌，房企参与积极性明显下降。本次武汉成交40宗土地中，37宗以底价成交，仅有3宗溢价。
本次武汉土拍，近7成地块为国企或地方平台公司所获，包括武汉城建集团、武汉地铁集团、武汉城投、汉阳城建、左岭新城投资、光谷置业等纷纷出手，涉及保障房、产业配套、企业总部等项目落地。比如，路特斯科技全球总部落户武汉经开区的用地，蔡甸的格力配套用房、武昌滨江的长江沿岸铁路集团总部落地等。这些保障性住房、产业配套的建设项目，不断提升城市品质和产业能级，起到了稳定市场的目的。
此外，朔商集团、清能集团与龙湖联手，以50.07亿元摘牌后湖新荣地块，拟建龙湖在汉第7座“天街”项目，成为品牌房企最大的手笔。
市场观望情绪空前高涨
李国政认为，根据目前供需状况看，今年住房成交总量能超过去年。但由于供应大增、竞争激烈，区域差异、企业表现截然不同，主城区相对表现较好，品牌房企以价换量效果更好。
不过，市场仍面临挑战。一是信贷额度问题。“新房放贷周期普遍延长到4-6个月，企业回款压力增大。”李国政表示，二手房放款更难，导致以旧换新客户无法操作，拉低新房成交活跃度。虽然四季度信贷环境会有所改善，可以缓解压力，但前期积压大量贷款申请，年内无法扭转信贷紧张局面，进而影响后续销售回款。
此前，武汉市房管局发布的清单显示，今年第四季度预计上市205个项目，市场供应压力持续较大，可以想象，局部区域竞争会更激烈。
此外，市场信心问题也考验着房企。李国政指出，“三道红线”的政策规范，部分房企普遍面临流动性考验，加上房地产税试点，房地产开发市场观望情绪上升。
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